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Il PGT (Piano di Governo del Territorio), introdotto dalla Legge Regionale 12/2005, e successivemodificazioni, è il nuovo strumento di pianificazione comunale, che sostituisce il Piano Regolatore Generale (PRG) e ha lo scopo di definire l'assetto dell'intero territorio comunale.
Salvo deroghe, la legge prevede che tutti i comuni lombardi si dotino di un PGT entro Marzo 2010.

Il PGT è uno strumento complesso, articolato in più atti, dotati ciascuno di una propria autonomia, ma concepiti in un unico e coordinato processo di pianificazione. Si compone di tre documenti fondamentali:
- Documento di Piano
- Piano dei Servizi
- Piano delle Regole

Il Documento di Piano (DdP) definisce il quadro conoscitivo del territorio comunale, risultante dagli aspetti socio-economici e culturali, dai caratteri fisici del territorio, dalle trasformazioni avvenute. Esplicita le strategie e gli obiettivi necessari per uno sviluppo economico e sociale, nel rispetto delle risorse ambientali, paesaggistiche e culturali. Ha validità quinquennale e non ha effetti sul regime giuridico dei suoli.
E' accompagnato dalla procedura di Valutazione Ambientale Strategica (VAS), che promuove lo sviluppo sostenibile ed assicura azioni di comunicazione, pubblicizzazione e partecipazione attiva dei cittadini al processo urbanistico.

Il Piano dei Servizi (PdS) concorre al perseguimento degli obiettivi del Documento di Piano, garantendo la vivibilità e la qualità urbana del territorio comunale, in relazione alla dotazione globale di aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale, secondo una corretta distribuzione sul territorio comunale in rapporto alle funzioni insediate e previste. Non ha termini di validità ed ha carattere prescrittivo e vincolante.

Il Piano delle Regole (PdR) è lo strumento di controllo della qualità urbana e territoriale, riguarda sia le parti del territorio urbanizzato (ad eccezione degli ambiti di trasformazione), sia le parti di territorio non urbanizzato perché destinate all'agricoltura o non soggetti a trasformazione. Concorre al perseguimento degli obiettivi del Documento di Piano per un coerente disegno della pianificazione ed una migliore qualità paesaggistica dell'insieme. In coordinamento con il Piano dei Servizi, disciplina sotto l'aspetto insediativo, tipologico e morfologico, anche le aree e gli edifici destinati a servizi, per garantire l'integrazione tra le diverse parti del tessuto edificato ed il territorio rurale. Non ha termini di validità ed ha effetti sul regime giuridico dei suoli.

Le principali novità concettuali introdotte dal Piano del governo del territorio riguardano:

• la partecipazione dei cittadini: infatti l'amministrazione comunale è tenuta ad informare la cittadinanza quando decide di iniziare la stesura del PGT, e I cittadini o le associazioni di cittadini sono invitati già da questa fase a formulare proposte in merito. La differenza rispetto al Piano regolatore generale sta nel fatto che in quel caso i cittadini erano chiamati ad esprimersi solo dopo la prima adozione sotto forma di osservazioni al PGT già adottato.
• la compensazione: ovvero il principio secondo cui l'amministrazione comunale in cambio della cessione gratuita di un'area sulla quale intende realizzare un intervento pubblico può concedere al proprietario del suolo un altro terreno in permuta o della volumetria che può essere trasferita su altre aree edificabili. Questa volumetria è liberamente commerciabile. Ovviamente il privato può realizzare in proprio l'intervento pubblico stipulando un'apposita convenzione con l'amministrazione comunale. I commi 3 e 4 articolo 11 della suddetta legge 12 normano le possibilità di compensazione.
• la perequazione: che contempla due concetti tra loro distinti. Il principio secondo cui i vantaggi derivanti dalla trasformazione urbanistica devono essere equamente distribuiti tra i proprietari dei suoli destinati ad usi urbani e il principio secondo cui questi vantaggi debbano essere condivisi con la comunità dotandola, senza espropri e spese, di un patrimonio pubblico di aree a servizio della collettività. Questo concetto è introdotto dal comma 2 articolo 11 della suddetta legge 12.
• l'incentivazione urbanistica: ovvero qualora l'intervento urbanistico introduca rilevanti benefici pubblici aggiuntivi a quelli previsti è possibile incentivare l'intervento concedendo un maggiore volume edificabile fino ad arrivare ad un aumento del 15%. In pratica il privato può chiedere all'amministrazione comunale una maggiorazione del volume assegnato dando in cambio qualche vantaggio per la cittadinanza. Questa possibilità è prevista dal comma 5 articolo 11 della suddetta legge 12.