Trasformazione degli alloggi realizzati su aree in diritto di superficie in alloggi in piena proprietà

In cosa consiste

Nella possibilità, da parte dei singoli assegnatari, di acquistare il terreno già concesso per 90 anni in diritto di superficie dal Comune alle Cooperative o Imprese edificatrici e assegnate successivamente ad ogni singolo, nella parte pro quota relativa.

L’acquisto in piena proprietà si perfezionerà nella stipula di una nuova convenzione, che conterrà comunque dei vincoli che permangono fino al raggiungimento dei 20 anni dalla stipula della convenzione originaria, riguardanti le modalità di determinazione del prezzo di vendita dell’alloggio a terzi e i requisiti soggettivi che questi ultimi devono possedere.

Il vantaggio, rispetto al permanere del solo diritto di superficie, oltre che di natura patrimoniale, è comunque misurabile nel porre in vendita un alloggio su cui non grava piu la scadenza della convenzione novantennale, e dunque molto piu appetibile sul mercato immobiliare.

Come viene determinato il valore per la trasformazione

Il valore viene determinato sulla base di modalità definite per legge (vedi risposta a domanda frequente).
Il Comune di Paderno Dugnano sta procedendo alla progressiva redazione dei valori riguardanti le aree edificate ai sensi della legge 167/62 e questo consentirà, nel tempo, di far cogliere questa opportunità a tutti i cittadini interessati.
Per le aree poi, per le quali si è determinato il valore, si procede ad inviare una proposta ai singoli proprietari che prevede il versamento di un corrispettivo calcolato sulla base del citato valore dell’area, rapportato alla quota millesimale di proprietà corrispondente.

Il perfezionamento può avvenire, quindi, con atti di cessione separati.

Vincoli convenzionali

I vincoli indicati nella convenzione originaria stipulata dalla cooperativa o impresa edificatrice sono validi fino alla scadenza dei 90 anni, se non si acquista la piena proprietà dell’immobile, e sono:

  1. Requisiti soggettivi: essere cittadini italiani, essere residenti o svolgere abituale attività lavorativa nei Comuni aderenti al CIMEP, non essere proprietari essi stessi o il coniuge legalmente separato di altra abitazione idonea ai bisogni del proprio nucleo familiare nei comuni aderenti al CIMEP, non aver ottenuto l’assegnazione in proprietà di altro alloggio costruito con finanziamento pubblico, fruire di un reddito annuo complessivo per il nucleo familiare non superiore a quello determinato ai sensi della L. 457/78 e successive modifiche e integrazioni;
  2. Vincoli economici: la determinazione del prezzo di vendita degli alloggi, successivamente alla prima assegnazione, è regolamentata e deve essere validata dal Comune.

La vendita degli alloggi che non hanno trasformato il diritto di superficie in diritto di proprietà può essere sempre fatta però devono sottostare ai vincoli suddetti.

La vendita degli alloggi che hanno trasformato il diritto di superficie in diritto di proprietà può essere sempre fatta però devono sottostare ai vincoli suddetti se non sono ancora trascorsi i 20 anni.


Risposte alle domande più frequenti

E’ obbligatorio aderire alla proposta di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà?

Non è obbligatorio. La lettera che il Comune ha inviato ai cittadini, proprietari di alloggi in edilizia convenzionata, contiene una “proposta” che ogni famiglia è in piena libertà di accettare o meno per divenire pieno proprietario dell’alloggio e della relativa quota millesimale del terrreno su cui insiste il condominio.

Se accetto la proposta dell’amministrazione che vantaggi ho?

Divento pieno proprietario dell’alloggio senza più vincoli se sono trascorsi più di 20 anni dalla data di stipula della convenzione.

Ad oggi le proposte di trasformazione non riguardano alloggi con meno di 20 anni di assegnazione.

La proposta dell’amministrazione comunale per quanto tempo è valida?

L’Amministrazione Comunale si impegna a non modificare le modalità e i contenuti della proposta attuale fino alla scadenza del suo mandato, salvo modifiche di legge.

Se non aderisco entro la data indicata nella lettera cosa succede?

Ogni famiglia può decidere di aderire anche oltre la data indicata nella proposta di trasformazione. La stima rimane immutata per il primo anno ed ogni cittadino interessato ne può dare manifestazione attraverso il versamento della somma già comunicata.

E se aderisco dopo la scadenza dell’anno, cosa succede?

L’adesione può avvenire anche a seguito della scadenza dell’anno, in tal caso la manifestazione di adesione avverrà attraverso la compilazione di un nuovo modello di istanza, al quale il comune risponderà indicando la nuova cifra da versare che, rispetto a quella già comunicata, sarà aggiornata applicando l’indice di rivalutazione ISTAT. Il corrispettivo proposto potrà essere oggetto di rivalutazione anche nell’ipotesi di interventi legislativi a modifica dell’attuale disciplina

Perché non può essere applicato uno sconto?

Il corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è calcolato, secondo quanto disposto dalla Legge, in modo assolutamente vincolato e non ci sono spazi per valutazioni discrezionali (“sconti”) da parte del Comune.

Si può concordare dilazione di pagamento?

L’amministrazione non ha proposto una dilazione di pagamento, ma ogni cittadino può decidere un proprio accantonamento e versare l’intero importo alla scadenza dell’anno, calcolato alla data indicata nella proposta di trasformazione.

E’ possibile fare una trattativa privata per concordare il prezzo?

Non è possibile intavolare trattative private con l’Amministrazione in quanto la legge definisce compiutamente come si deve calcolare il valore e non prevede la possibilità di scelte discrezionali da parte dell’Amministrazione stessa.

Ci sono agevolazioni o convenzioni con le banche?

Ogni cittadino è libero di consultare e, quindi, aderire a qualsiasi proposta di finanziamento privato con l’istituto di credito o ente finanziatore ritenuta vantaggiosa per le proprie esigenze. Da parte sua, l’Amministrazione Comunale non ha ritenuto opportuno convenzionarsi con un unico istituto di credito per non turbare (a danno dei cittadini) la libera concorrenzialità.

Ci sono dei nominativi di notai ai quali rivolgersi?

Ogni cittadino può rivolgersi al proprio notaio di fiducia.

Cosa succede alla scadenza dei 90 anni se non divento pieno proprietario dell’mmobile?

La costituzione del diritto di superficie effettuata a tempo determinato implica che allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. L’estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine determina l’estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario.

Quali sono le modifiche introdotte dal parere della Corte dei Conti a Sezioni Riunite del 2011 e dalla Legge n. 147/2013?

Il parere reso dalla Corte dei Conti, a Sezioni riunite, n. 22 del 14 aprile 2011, aveva composto i contrasti interpretativi dei diversi orientamenti giurisprudenziali esistenti indicando la modalità ritenuta corretta per il calcolo del valore venale dell’area nei procedimenti di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà. Pertanto, le stime redatte dal 2011 al 2013 erano conformi a quanto previsto dalla Sentenza della Corte dei Conti sopracitata.
La Legge n. 147 del 27-12- 2013 (Legge di stabilità 2014), al comma 392 dell’art. 1 ha modificato il comma 48 dell’art. 31 della Legge n. 448 del 23-12-1998 (Legge finanziaria 1999), dando la possibilità ai comuni di abbattere il valore venale fino al 50%.
Il Comune di Paderno Dugnano con D.C.C. n. 17 del 07-04-2014 ha determinato che la percentuale di abbattimento del valore venale da applicare nella procedura di determinazione del corrispettivo per il diritto di superficie in diritto di proprietà è del 50%. Quindi tutte le stime redatte a seguito della D.C.C. n. 17/2014 sopracitata e sino all’esecutività della DCC 10/2016 hanno tenuto conto del nuovo metodo di calcolo previsto dal comma 48 dell’art. 31 della Legge n. 448 del 23-12-1998 come modificato dalla Legge n. 147 del 27-12-2013.

Quali sono le modifiche introdotte dal parere della Corte dei Conti a Sezioni Riunite del 2015?

La Corte dei Conti a sezioni riunite con delibera n. 10 del 24 marzo 2015 si è espressa sui criteri di determinazione dei corrispettivi disciplinati dall’art. 31, comma 48, della Legge n. 448/1998, come novellata dall’art. 1, comma 392, della Legge n. 147/2013, affermando che è data all’Ente la facoltà di abbattere sino al 50 per cento la quota percentuale da applicarsi al valore venale del bene e, dunque, correlativamente di elevare la già prevista riduzione del 40 per cento sino al 50 per cento. Tale interpretazione dunque non tiene conto dell’ulteriore riduzione del 40% che veniva applicata fino a quel momento. Il Comune di Paderno Dugnano con D.C.C. n. 10 del 21-03-2016 ha rideterminato la formula per il calcolo dei corrispettivi tenendo conto del sopracitato parere della corte dei conti. Pertanto tutte le nuove stime e l’eventuale rivalutazione dei corrispettivi di coloro che hanno già ricevuto la proposta e vogliono aderire in tempi successivi terranno conto del nuovo metodo di calcolo introdotto dal parere della corte dei conti a sezioni riunite del 2015.

Come viene fatta la stima di valutazione del terreno?

Il Valore di trasformazione è il risultato di una stima sintetica, il cui risultato si avvicina al valore del bene medesimo attraverso valutazione degli ambiti territoriali, della situazione urbanistica-edilizia e commerciale.

La Stima sintetica, ai fini della determinazione del valore venale dell’area, si compone delle seguenti voci:

  1. DATI DELL’AREA E DELL’IPOTETICO EDIFICIO
  2. DATI RELATIVI AGLI ONERI DI URBANIZZAZIONE E CONTRIBUTO SUL COSTO DI COSTRUZIONE
  3. DATI RELATIVI A ONERI FINANZIARI URBANISTICI, UTILI DELL’IMPRENDITORE, SPESE E TASSE NOTARILI, ONERI PER LA SICUREZZA
  4. DATI RELATIVI AI COSTI DI REALIZZAZIONE
  5. STIMA DELL’IPOTETICO EDIFICIO
  6. COSTI DI REALIZZAZIONE DELL’IPOTETICO EDIFICIO
  7. RICAVI DALLA VENDITA DELL’IPOTETICO EDIFICIO
  8. DETERMINAZIONE DEL VALORE VENALE DELL’AREA al mq

Il valore venale dell’area, come sopra calcolato, moltiplicato per i mq del terreno oggetto di stima conduce al Valore attuale dell’area Va

Al valore Va viene applicato l’abbattimento del 50% come previsto dal comma 48, art. 31 della L. 448/98 (come modificata dalla L. 147/2013) e dalla D.C.C. n. 17/2014:

Va x 50% = V

Al Valore V non viene applicato l’abbattimento pari al 60% come previsto dal comma 48, art. 31 della L.448/98, come da interpretazione della corte dei conti a sezioni riunite del 24-03-2015.

Y = Attualizzazione dei corrispettivi versati dalla COOPERATIVA quale onere della concessione del diritto di superficie delle aree residenziali relative all’intervento. Applicando l’Indice di rivalutazione ISTAT dalla data del primo pagamento effettuato fino ad oggi.

Z = Rivalutazione della somma versata dalla COOPERATIVA o dai soci assegnatari a titolo di conguaglio definitivo della concessione del diritto di superficie delle aree residenziali relative all’intervento applicando l’Indice di rivalutazione ISTAT dal primo pagamento effettuato fino ad oggi, qualora vi fosse stato un ricorso al tar da parte dell’espropriato delle aree comprese nell’ambito del piano di Zona.

W = Eventuali rimborsi già ottenuti

IL VALORE DI TRASFORMAZIONE DELL’AREA RESIDENZIALE si ottiene quindi:

V – Y – Z + W


Normativa di riferimento

Le principali normative di riferimento sono:

Atti comunali di riferimento

Parere della Corte dei Conti a sezioni riunitedeliberazione n. 22 del 14 aprile 2011

Parere della Corte dei Conti a sezioni riunite – deliberazione n. 10 del 24 marzo 2015

Per chiarimenti e/o informazioni:
Servizio Pianificazione Urbanistica – Edilizia Privata
telefono 0291004 487 – 316 oppure scrivi all’ufficio

Perizia di stima

ultimo aggiornamento: 13 ottobre 2016